construire une maison
3 mars 2021

Faire construire sa maison : les trucs à savoir

Par Worxy

Le processus de construction d’une maison sur mesure est souvent la partie la plus mal comprise du processus de recherche de logement. Autrement dit, un pourcentage élevé d’acheteurs potentiels commencent par penser qu’ils pourraient vouloir construire une maison sur mesure, mais finissent par acheter une maison “spec” déjà construite ou par travailler directement avec un constructeur pour apporter des modifications à une maison en construction. C’est l’étape qui arrive après le choix du terrain à construire.

Processus de construction

La raison de cette confusion est que la plupart des “acheteurs de maison sur mesure” potentiels ont une mauvaise séquence de base. Ils pensent avoir trouvé et acheté le terrain idéal, puis ils engagent un architecte pour concevoir la maison de leurs rêves, puis ils présentent les plans de l’architecte à un certain nombre de constructeurs qui vont faire une offre enthousiaste et choisissent ensuite le plus bas soumissionnaire. La réalité est que l’ordre est généralement inversé. Autrement dit, l’acheteur finit par choisir un constructeur, puis ils déterminent ensemble le terrain et construisent la maison. Le processus est généralement plus rapide, plus fluide et moins coûteux pour l’acheteur. Voici pourquoi.

Achat de terrain

Commençons par identifier le lot à acheter. Pour ce faire, il est essentiel de connaître le marché de la construction neuve. Sur notre marché immobilier local (DMV), vous avez peut-être remarqué une grande quantité de nouvelles constructions. Bien que certaines constructions soient des projets “sur mesure” où le propriétaire engage un architecte et un constructeur pour construire une maison sur son terrain, la grande majorité de ces projets sont des maisons “spec”. On parle de maison spéciale lorsqu’un constructeur/développeur achète un lot, puis conçoit et construit une nouvelle maison en se basant sur des “suppositions” qu’il pourra vendre aux consommateurs.

les promoteurs sur le qui vive

Lorsque le marché de l’immobilier est fort (comme c’est le cas actuellement), on observe une activité plus spéculative. Les constructeurs et les promoteurs consacrent beaucoup d’énergie et de ressources à essayer de trouver les meilleurs terrains pour construire des maisons spéculatives. Lorsqu’ils trouvent un lot potentiel, ils sont prêts à bondir, préparant rapidement une offre propre, rédigée au comptant, avec des contingences limitées et des conditions de clôture adaptées aux besoins du vendeur (règlement à court ou long terme, période de location, etc.). Ils essaient de faire en sorte qu’il soit aussi facile et simple que possible pour le vendeur d’accepter leur offre. Il existe un dicton parmi les constructeurs de maisons spéciales selon lequel ils gagnent leur argent sur l’achat de lots (et non sur la vente éventuelle de la maison finie). Plus le terrain est beau, moins il est risqué pour le constructeur. En fait, si le terrain est suffisamment bon (et que le constructeur a une assez bonne réputation), le constructeur peut être en mesure de pré-vendre la nouvelle maison avant qu’elle ne soit construite, avec ses propres artisans

Prix de construction

Comment les constructeurs déterminent-ils et fixent-ils le prix des lots qu’ils veulent acheter ? Tout commence avec le prix de la “vente extérieure”. Le prix de vente est le prix final auquel un constructeur s’attend à pouvoir vendre une nouvelle maison sur ce terrain. À partir du prix de vente, le constructeur calculera les coûts matériels et immatériels de la construction/vente, ainsi que la marge bénéficiaire qu’il espère réaliser. (Les coûts matériels sont les coûts directs de la construction physique ; les coûts immatériels sont les coûts “non liés à la construction”, notamment les coûts de portage, les frais d’architecture, les frais de permis, les frais d’ingénierie, les commissions immobilières, etc. Tout cela demande d’avoir un prêt immobilier solide.

Definition des coûts 

Si une communauté n’a pas de nouvelle construction, le constructeur court un plus grand risque car il n’y a pas de précédent pour un prix de vente extérieur. D’autre part, si une communauté possède plusieurs nouvelles maisons en construction qui ont été vendues au cours des dernières années, le risque pour le constructeur est moindre car il disposera de données comparables pertinentes sur les ventes pour les étayer. Plus il y a de nouvelles maisons vendues dans une communauté, plus le taux de “rotation” est élevé pour cette communauté, et moins cette communauté est risquée pour le constructeur, c’ets apriel pour les plombiers et maçons

Exemple de construction de maison

À titre d’exemple, supposons qu’un quartier de 200 maisons construites à l’origine dans les années 1960 et 1970 ait connu une douzaine de ventes de maisons “spec” au cours des dernières années, dont le prix varie entre 1,6 et 1,8 million de dollars, avec un prix de vente moyen de 1,7 million de dollars. L’une des maisons de 1,6 million de dollars s’est vendue à un prix qui semblait inférieur parce qu’elle était l’une des premières à avoir été retournée et se trouvait dans une rue plus fréquentée. Celle de 1,8 million de dollars s’est vendue relativement neuve, mais sur un terrain relativement grand et dans une maison relativement grande.

Un constructeur de spécimens qui examine ces informations peut supposer que leur prix de vente sortant est de 1,7 million de dollars. Ce constructeur pourrait également supposer que les coûts de construction de la maison s’élèvent à 600 000 dollars et les coûts indirects à 200 000 dollars. Le constructeur peut vouloir réaliser un bénéfice de 200 000 dollars. Avec ce calcul, le constructeur pourrait payer 700 000 dollars pour le lot (Remarque : notre marché est devenu si compétitif entre les constructeurs que l’époque de la simple “règle du 1/3-1/3-1/3” est révolue. Selon la règle du 1/3-1/3-1/3, le calcul est de 1/3 pour le coût de construction (dur et souple), 1/3 pour le lot et 1/3 pour le profit.

La guerre de l’immobilier

Qu’est-ce que cela signifie pour les acheteurs qui veulent trouver leur propre terrain pour construire la maison de leurs rêves ? Cela signifie qu’ils devront rivaliser avec les constructeurs pour trouver un bon terrain et rédiger une offre compétitive. Les acheteurs sont confrontés à une bataille difficile pour plusieurs raisons.

Les difficultés du secteur immobilier privé : l’information

Tout d’abord, les acheteurs sont désavantagés car il est très difficile de trouver un terrain avec un potentiel de construction. Les constructeurs passent souvent des années à chercher des terrains par le biais de campagnes de lettres, de visites à domicile et de rencontres individuelles avec des vendeurs potentiels. Ils s’efforcent activement de trouver et de saisir les opportunités avant qu’elles ne soient offertes au public. Les constructeurs embrassent beaucoup de grenouilles pour trouver les terrains qui les intéressent.


Expertise

Le deuxième inconvénient est que les acheteurs n’ont souvent pas l’expertise et les ressources nécessaires pour évaluer le potentiel d’un lot et avancent donc trop lentement. Lorsque l’occasion d’acheter un terrain se présente, les constructeurs disposent d’une équipe préparée d’architectes, d’ingénieurs, de courtiers en immeubles et de personnel pour effectuer les vérifications préalables nécessaires. Les acheteurs, en revanche, commencent souvent à constituer leurs équipes seulement après que l’opportunité du lot se présente. Pour se protéger, les acheteurs ont souvent besoin d’une “période de recherche” relativement longue dans le contrat d’achat afin de pouvoir constituer leur équipe et procéder à une vérification préalable. Les vendeurs de lots ne veulent généralement pas prendre le risque d’une longue période d’étude.

Juridique

Les acheteurs ont raison d’être prudents lorsqu’ils rédigent une offre d’achat d’un lot. Voir si il est éligible pinel Tous les lots ne sont pas créés égaux et il peut y avoir des problèmes ou des défis cachés. Les marges de recul (qui déterminent à quelle distance de la limite de la propriété la maison peut être construite), les servitudes en cas de tempête, la topographie, la qualité du sol, les problèmes de titre et l’absence de raccordements publics à l’eau et/ou aux égouts en sont quelques exemples. Certains de ces problèmes et défis peuvent entraîner des coûts supplémentaires ou des retards et peuvent empêcher la construction. Pour les acheteurs qui ne sont pas familiarisés avec ces questions, il peut falloir 30 jours (ou plus) pour constituer une équipe et arriver à un point où ils peuvent éliminer en toute sécurité toutes les éventualités et aller de l’avant avec l’achat. Dans le monde concurrentiel de l’immobilier, la période de contingence de plus de 30 jours est un processus constant. Les constructeurs avertis peuvent souvent effectuer leur contrôle préalable en 7 jours ou moins, pinel ou non.

Connaissance du secteur

Un autre inconvénient pour les acheteurs est ce que nous appelons affectueusement le “manque de prévoyance”. Franchement, il est difficile pour un acheteur type d’examiner un terrain (qu’il soit vacant ou qu’il comporte une maison de démolition) et d’en voir le potentiel. Par exemple, la plupart des acheteurs recherchent un terrain complètement plat. Certains des meilleurs terrains, à notre avis, ont une pente douce jusqu’à l’avant de la maison et ensuite une pente douce vers la ligne de lot arrière d’un côté à l’autre. Ces terrains ont tendance à mieux se drainer, permettent à l’entrée de la maison d’être au niveau de la rue (ou légèrement au-dessus), et peuvent même permettre des passerelles aux niveaux principal et inférieur. Certains terrains qui semblent présenter des problèmes topographiques (par exemple, trop raides) peuvent en fait être de bons terrains. Les constructeurs peuvent également faire des merveilles en retaillant et en construisant des murs de soutènement. Lorsque les acheteurs voient le potentiel, il est souvent trop tard – le terrain est déjà sous contrat avec un constructeur de maisons particulières.

Financement

Enfin, les acheteurs sont désavantagés en matière de financement. Dans le cas d’un prêt hypothécaire classique, le prêteur exigera de l’emprunteur qu’il confirme qu’il vivra effectivement dans la propriété en tant que résidence principale. Si l’acheteur devait démolir la propriété, il ne serait pas en mesure de faire cette représentation. Cette représentation limite l’acheteur à deux options de financement – tout financement au comptant ou à la construction. L’argent est roi lors de l’achat d’un lot, ce qui permet aux acheteurs de mieux concurrencer les constructeurs. Le financement de la construction peut être plus problématique car il est moins intéressant pour les propriétaires de lots – le risque est plus grand, l’acheteur ne pourra pas se présenter à la table de clôture avec les fonds nécessaires – et il exige que l’acheteur ait déjà signé un contrat avec le constructeur.

Le financement de la construction se présente sous différentes formes, mais il permet essentiellement à l’acheteur d’utiliser un prêt pour payer le terrain et les coûts de construction. Lorsque certains seuils de construction sont atteints, la banque permet au constructeur de “tirer” sur le prêt selon un calendrier de tirage. Pour pouvoir accorder un prêt à la construction, le prêteur doit procéder à une évaluation d’une nouvelle maison terminée qui est sur le marché aujourd’hui. Pour procéder à une évaluation, l’évaluateur doit voir la conception, les plans d’étage, les caractéristiques et les spécifications. Et c’est là qu’il y a un piège. Si un acheteur n’identifie pas le terrain, le constructeur ou le projet, comment peut-il obtenir le financement de la construction ? Ils ne peuvent pas !

Avantage de faire construire sa maison

Du côté positif, les acheteurs ont un net avantage sur les constructeurs et les promoteurs lors de l’achat de terrains. Autrement dit, les acheteurs peuvent payer plus que les constructeurs. Comme nous l’avons déjà dit, les constructeurs ajouteront une marge bénéficiaire au prix qu’ils sont prêts à payer. Les acheteurs n’ont pas à faire la même chose. Autrement dit, un acheteur n’a pas à tirer profit de la construction d’une maison et peut payer “au-dessus” du prix du marché tout en atteignant les objectifs de sa famille (une maison et un emplacement heureux pour les années à venir). D’après notre expérience, un acheteur qui veut construire une maison sur mesure parce qu’il peut faire des économies est souvent déçu.

Compte tenu de ces avantages et inconvénients, nous avons vu que l’approche la plus efficace pour les acheteurs qui souhaitent construire une maison sur mesure est de sélectionner d’abord le constructeur avec lequel ils travailleront, puis de travailler avec ce constructeur pour identifier et obtenir un terrain pour construire leur maison sur mesure.

Confrontation

Les acheteurs craignent souvent qu’en s’alignant trop tôt sur un constructeur, ils perdent leur pouvoir de négociation avec ce dernier. S’il y a peut-être du vrai dans tout cela, il est également vrai que les constructeurs apprécient la loyauté et qu’ils aiment que les acheteurs s’engagent à construire avec eux par contrat, car cela permet d’éliminer le risque “spéculatif” de l’équation. En résumé, un bon constructeur récompensera l’utilisateur final par des économies.

Conclusion 

Pour utiliser une analogie avec le baseball, les meilleurs constructeurs veulent frapper des simples et des doubles sur chaque projet. Si le constructeur veut faire des triplés et des home runs, il essaie de profiter de l’acheteur. À notre avis, même avec un contrat de construction “à toute épreuve”, il existe des centaines de façons pour un constructeur de profiter d’un acheteur lorsqu’il construit une maison. En fin de compte, vous devez choisir un constructeur en qui vous pouvez avoir confiance (et avoir un contrat bien pensé et bien écrit n’est pas non plus une mauvaise idée). Un constructeur qui a une bonne réputation, un constructeur qui vous renvoie à ses anciens clients (vérifiez les références !) C’est la personne à qui vous voulez vous adresser pour la construction de votre nouvelle maison. Si vous ne regardez que le prix, vous faites une grosse erreur. Vous devez également rechercher la compatibilité – la construction d’une maison doit être un processus amusant et agréable. Choisissez une personne de confiance avec laquelle vous aurez plaisir à travailler.

Certaines personnes apprécient vraiment le processus de conception et de construction d’une maison, et la plupart des gens aiment vivre dans une maison qui a été construite sur mesure pour eux. Si vous n’avez pas encore compris, la construction d’une maison personnalisée demande beaucoup de travail. Il y a des centaines (voire des milliers) d’étapes et de décisions à prendre dans le processus : établir un budget, trouver un terrain, signer un contrat, trouver un architecte, trouver un constructeur, concevoir la maison, faire des choix, choisir les couleurs de peinture, effectuer des modifications, etc. Cela étant dit, la construction d’une maison sur mesure peut être une expérience très enrichissante si vous vous instruisez, si vous réunissez la bonne équipe et si vous restez réaliste quant à vos attentes.